Contrato de Locação Residencial

O contrato de locação residencial é o documento que regula o aluguel de um imóvel para moradia. É regido por uma lei própria, a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que decide a maior parte do que pode e do que não pode ser combinado. Muito do que as pessoas discutem em aluguel, de quem paga o IPTU a quanto custa sair antes do prazo, já está resolvido nessa lei; o contrato existe para aplicar essas regras ao caso concreto e para escolher, onde a lei permite escolher.

O prazo de 30 meses muda tudo

A regra mais importante e menos conhecida está nos artigos 46 e 47. Um contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses termina no fim do prazo: o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem justificar, a chamada denúncia vazia. Um contrato com prazo menor que 30 meses, ao terminar, se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o proprietário só consegue retomar o imóvel nas hipóteses que a lei lista, ou depois de cinco anos de locação.

Cláusula por cláusula

• Objeto: identifica o imóvel e a destinação exclusivamente residencial. Usar o imóvel para comércio sem autorização é infração contratual e permite o despejo.
• Prazo: início e fim. Ao fim, o inquilino devolve o imóvel sem precisar ser notificado, se o contrato tiver 30 meses ou mais.
• Aluguel: valor, dia do vencimento, forma de pagamento e reajuste anual. A Lei nº 10.192/2001 proíbe reajuste em período menor que um ano. O modelo usa o IGP-M, índice tradicional do mercado; muitos contratos passaram a adotar o IPCA, mais estável. Você pode alterar o índice no texto depois de gerar.
• Atraso: multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção, sem prejuízo do despejo. A Lei do Inquilinato não fixa teto para a multa moratória; valem os limites gerais do Código Civil, que impede a cláusula penal de exceder a obrigação principal (artigo 412) e permite ao juiz reduzi-la (artigo 413). O modelo adota 2%, o mesmo teto do Código de Defesa do Consumidor.
• Encargos: o inquilino paga consumo, IPTU, taxa de lixo e despesas ordinárias de condomínio; o proprietário paga as extraordinárias. O IPTU pode ser transferido ao inquilino porque o artigo 22, VIII, permite disposição em contrário; as despesas extraordinárias não podem, pelo artigo 22, X.
• Garantia: caução em dinheiro. Pelo artigo 38, ela não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, devolvida com os rendimentos ao final. Se houver fiador ou seguro-fiança, o texto pode ser adaptado. O artigo 37 proíbe exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo.
• Conservação e benfeitorias: o inquilino recebe o imóvel em bom estado, cuida dos reparos do uso e devolve como recebeu. Benfeitorias úteis e voluptuárias precisam de autorização escrita e não geram indenização, o que o artigo 35 permite pactuar. Benfeitorias necessárias, como consertar um vazamento estrutural, continuam sendo do proprietário.
• Sublocação: proibida sem autorização escrita. É o artigo 13 da lei. Alugar um quarto por temporada sem avisar o dono é motivo de rescisão.
• Rescisão antecipada: multa de três aluguéis, reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido, como manda o artigo 4º. A mesma cláusula dispensa a multa se o inquilino for transferido pelo empregador para outra cidade, com aviso de 30 dias.
• Vistoria: prevê o laudo descrevendo o estado do imóvel na entrada. Sem laudo, a discussão sobre danos na saída é palavra contra palavra.
• Foro: a cidade onde eventual disputa será julgada, em geral a do imóvel.

Testemunhas e execução

O modelo traz espaço para duas testemunhas por dois motivos. Pelo artigo 784, III, do Código de Processo Civil, o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas é título executivo. E o inciso VIII do mesmo artigo já torna o crédito de aluguel e encargos, documentalmente comprovado, título executivo por si. Na prática: com contrato e recibos, o proprietário cobra aluguel atrasado por execução direta, e não por uma ação de cobrança demorada.

Antes de assinar

• Faça o laudo de vistoria com fotos datadas de cada cômodo, inclusive do que já está com defeito.
• Confira a matrícula do imóvel ou peça um documento que prove que quem aluga é o dono ou tem poderes para alugar.
• Anote no contrato os móveis e eletrodomésticos que ficam, se houver.
• Combine por escrito quem paga a pintura na saída. Sem cláusula, o inquilino devolve no estado em que recebeu, salvo o desgaste normal.
• Leia o regimento do condomínio; as regras dele valem para o inquilino.

Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Não, para valer entre as partes. O registro na matrícula do imóvel serve para duas coisas: dar ao inquilino o direito de preferência na venda perante terceiros, pelo artigo 33, e garantir que o contrato continue valendo se o imóvel for vendido, pelo artigo 8º. Para a maioria das locações residenciais, não se registra.

Pode cobrar aluguel adiantado?

Só quando não há garantia. O artigo 42 permite exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo nas locações sem garantia. Se há caução, fiador ou seguro, cobrar adiantado é contravenção penal, pelo artigo 43.

O proprietário pode entrar no imóvel quando quiser?

Não. O inquilino tem a posse, e o proprietário só pode vistoriar mediante combinação prévia, pelo artigo 23, IX. Entrar sem autorização pode configurar violação de domicílio.

O que acontece se o imóvel for vendido durante o contrato?

O comprador pode denunciar o contrato em 90 dias, pelo artigo 8º, salvo se o contrato tiver prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula. Antes de vender, o proprietário deve oferecer o imóvel ao inquilino em igualdade de condições, pelo artigo 27.