Contrato de Locação Comercial

O contrato de locação comercial, que a lei chama de não residencial, regula o aluguel de loja, sala, galpão, consultório ou qualquer imóvel usado para uma atividade econômica. Segue a mesma Lei do Inquilinato da locação de moradia, mas com um capítulo próprio e uma diferença central: o inquilino comercial constrói um ponto, e a lei protege esse ponto de formas que a locação residencial não conhece.

A ação renovatória: o direito de não perder o ponto

O artigo 51 dá ao locatário comercial o direito de renovar o contrato judicialmente, contra a vontade do proprietário, quando três condições se somam: o contrato é escrito e com prazo determinado; o prazo do contrato, ou a soma dos contratos encadeados sem interrupção, chega a cinco anos; e o locatário explora o mesmo ramo há pelo menos três anos. A lógica é impedir que o dono se aproveite da clientela formada pelo inquilino para alugar o ponto mais caro a outro.

O proprietário tem defesas, listadas no artigo 52: precisar do imóvel para uso próprio ou de familiar em outra atividade, fazer obras determinadas pelo poder público ou que valorizem o imóvel, ou receber proposta melhor de terceiro, caso em que o inquilino pode cobrir a oferta. Não é um direito absoluto, mas é uma proteção real.

Cláusula por cláusula

• Objeto e destinação: identifica o imóvel e a atividade exata que será exercida. Trocar a atividade sem autorização é infração. A atividade declarada também é o que a ação renovatória chama de "mesmo ramo".
• Prazo: início e fim. Para chegar aos cinco anos da renovatória, o prazo pode ser de cinco anos de uma vez, ou contratos sucessivos que somem cinco sem intervalo.
• Aluguel e reajuste: valor, vencimento, forma de pagamento e reajuste anual pelo IGP-M. O índice pode ser trocado por IPCA no texto gerado; o que não pode é reajustar em menos de um ano.
• Atraso: multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção, sem prejuízo do despejo.
• Encargos e tributos: o inquilino paga consumo, IPTU, taxas, despesas ordinárias de condomínio e todas as licenças e alvarás da atividade. Alvará de funcionamento é responsabilidade de quem explora o negócio, e o contrato deixa isso explícito.
• Garantia: campo livre para caução, fiador ou seguro-fiança. O artigo 37 permite uma só garantia por contrato; o artigo 38 limita a caução em dinheiro a três aluguéis.
• Obras e benfeitorias: adaptações permitidas com autorização escrita, sem direito a indenização e com possível exigência de devolver o imóvel ao estado original. Em locação comercial, a adaptação do espaço é quase inevitável, e é esta cláusula que decide quem paga para desfazer.
• Cessão e sublocação: proibidas sem autorização. Vender o negócio junto com o ponto exige que o proprietário concorde com o novo inquilino.
• Rescisão antecipada: multa de três aluguéis, proporcional ao tempo restante, para a parte que rescindir sem motivo. Aqui a cláusula é bilateral: o inquilino paga se sair antes, e o proprietário paga se retomar antes.
• Renovação: remete aos artigos 51 e seguintes e afasta a renovação automática. Deixa claro que o direito existe pela lei, não por presunção do contrato.
• Foro: a cidade onde eventual disputa será julgada.

O que muda em relação ao aluguel residencial

• Não existe a regra dos 30 meses. Pelo artigo 56, terminado o prazo, o contrato acaba; se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição, prorroga-se por prazo indeterminado e o proprietário pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias, pelo artigo 57.
• A destinação é específica, não genérica: a atividade fica escrita.
• A ação renovatória só existe na locação não residencial.
• O Código de Defesa do Consumidor não se aplica; as partes são tratadas como iguais, e as cláusulas negociadas valem como escritas.

Testemunhas e cobrança

O modelo prevê duas testemunhas. Com elas, pelo artigo 784, III, do Código de Processo Civil, o contrato é título executivo. E o inciso VIII do mesmo artigo já trata o crédito de aluguel documentado como título executivo. Na prática, o proprietário com contrato e recibos em ordem cobra por execução, sem discutir antes se a dívida existe.

Antes de assinar

• Confirme na prefeitura se a atividade é permitida naquele endereço. Um imóvel em zona residencial pode não receber alvará para comércio, e o problema é do inquilino.
• Verifique se o imóvel tem habite-se e se a metragem no contrato bate com a real.
• Combine por escrito quem paga as adaptações iniciais e quem desfaz na saída.
• Faça laudo de vistoria com fotos, como em qualquer locação.
• Se o negócio depende do ponto, planeje o contrato para atingir os cinco anos da renovatória.

Aluguel comercial tem prazo mínimo?

Não. A lei não impõe prazo mínimo nem máximo para locação não residencial. O que existe é o prazo de cinco anos como requisito da ação renovatória, o que leva muitos contratos comerciais a serem feitos por cinco anos.

Pessoa física pode alugar imóvel comercial?

Pode, tanto como proprietário quanto como inquilino. O que define a locação como não residencial é o uso do imóvel, não a natureza de quem contrata. Um profissional autônomo que aluga uma sala para atender clientes faz locação comercial.

O proprietário pode vender o imóvel alugado?

Pode, mas deve oferecer primeiro ao inquilino, em igualdade de condições, pelo artigo 27. Se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver averbado na matrícula, o comprador é obrigado a respeitar a locação até o fim, pelo artigo 8º. Sem averbação, o comprador pode pedir o imóvel em 90 dias.

O que são luvas e podem ser cobradas?

Luvas são um valor pago pelo direito de ocupar o ponto, além do aluguel. Na primeira locação a cobrança é livre. Na renovação, o artigo 45 considera nula qualquer cláusula que vise a contornar os objetivos da lei, e os tribunais têm considerado indevida a exigência de luvas como condição para renovar.