Como fazer contrato de aluguel direto com o proprietário, sem imobiliária?

Antes de assinar: confira quem é o dono

É o passo que a imobiliária faz por você e o que mais gente pula. Peça a certidão de matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, que qualquer pessoa pode pedir, e compare o nome do proprietário com o documento de identidade de quem está alugando. Se quem aluga não é o dono, precisa de procuração. Um contrato assinado com quem não tem poder para alugar vale pouco quando o verdadeiro dono aparece.

• Matrícula atualizada: confirma o dono e mostra se há penhora ou outra restrição.
• Identidade e CPF de quem assina, para conferir com a matrícula e para preencher o contrato.
• Se o imóvel é de herança ainda em inventário, todos os herdeiros ou o inventariante precisam concordar.
• Última conta de condomínio e IPTU quitados, para não herdar dívida em discussão.

Decida o prazo sabendo o que ele significa

Pelos artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato, um contrato escrito de 30 meses ou mais termina no fim do prazo, e o proprietário pode pedir o imóvel sem justificar. Um contrato menor que 30 meses, ao terminar, se prorroga por prazo indeterminado, e o proprietário só retoma nas hipóteses da lei ou depois de cinco anos. Não é detalhe: é o que define quem tem a estabilidade. Proprietários costumam preferir 30 meses; inquilinos, sem saber, costumam preferir 12, que na prática os protege mais.

Escolha uma garantia, só uma, dentro da lei

O artigo 37 permite quatro garantias: caução, fiador, seguro-fiança e cessão de quotas de fundo de investimento, e o parágrafo único proíbe exigir mais de uma. A caução em dinheiro, a mais comum entre particulares, não pode passar de três aluguéis e deve ser depositada em caderneta de poupança, devolvida com os rendimentos ao fim, pelo artigo 38. Sem nenhuma garantia, o proprietário pode exigir o aluguel adiantado, até o sexto dia útil do mês, pelo artigo 42; com garantia, cobrar adiantado é contravenção, pelo artigo 43.

Faça a vistoria com fotos, antes de entrar

Pelo artigo 23, inciso III, o inquilino devolve o imóvel como recebeu, salvo o desgaste normal. Sem um registro do estado inicial, a saída vira palavra contra palavra. Percorram o imóvel juntos, fotografem cada cômodo com data, anotem o que já está gasto ou quebrado, testem torneiras, chuveiro, tomadas e fechaduras, e anexem tudo ao contrato como laudo de vistoria assinado pelos dois. É a cláusula de vistoria do modelo do Contrati, e é o que mais protege o inquilino na devolução.

O que o contrato precisa dizer

• Identificação completa das duas partes e do imóvel, com a destinação residencial.
• Prazo, com início e fim.
• Valor do aluguel, dia de vencimento, forma de pagamento e índice de reajuste anual. A Lei nº 10.192/2001 proíbe reajuste em prazo menor que um ano.
• Quem paga o quê: consumo, IPTU e despesas ordinárias de condomínio podem ficar com o inquilino; despesas extraordinárias ficam com o proprietário e isso não pode ser mudado, pelos artigos 22 e 23.
• Multa por atraso e juros, e a multa por saída antecipada, que o artigo 4º obriga a ser proporcional ao tempo que falta.
• Garantia escolhida, benfeitorias, sublocação e o laudo de vistoria como anexo.
• Foro da cidade do imóvel, assinatura das partes e de duas testemunhas.

Registrar em cartório: quase nunca, mas saiba quando

O contrato vale entre vocês sem registro nenhum. A averbação na matrícula do imóvel serve para duas situações específicas: garantir que o contrato continue valendo se o imóvel for vendido, pelo artigo 8º, desde que tenha cláusula de vigência; e assegurar ao inquilino o direito de preferência na compra perante terceiros, pelo artigo 33. Para um aluguel residencial comum, ninguém registra. Reconhecer firma também não é obrigatório, mas dificulta alegar assinatura falsa.

Depois de assinar: recibo todo mês

O artigo 22, inciso VI, obriga o proprietário a dar recibo discriminado, separando aluguel de cada encargo, e proíbe a quitação genérica. Sem imobiliária, esse recibo é feito por vocês. Ele é o que resolve qualquer discussão sobre um mês supostamente não pago, e é a base da declaração de imposto de renda dos dois: o proprietário declara o aluguel recebido e recolhe o carnê-leão quando devido; o inquilino informa o que pagou, com o CPF do proprietário.

Erros comuns em aluguel direto

• Não conferir a matrícula e alugar de quem não é dono.
• Aceitar caução acima de três aluguéis, ou caução mais fiador.
• Pular a vistoria e discutir cada marca na parede na saída.
• Pagar em dinheiro sem recibo.
• Deixar o contrato de 12 meses terminar sem renovação escrita, sem saber que ele virou prazo indeterminado, com regras diferentes para os dois lados.

Contrato de aluguel verbal vale?

Vale, e a Lei do Inquilinato se aplica a ele, mas provar o que foi combinado é quase impossível, e o contrato verbal segue as regras do prazo indeterminado. Para o proprietário, significa não poder retomar o imóvel sem uma das hipóteses do artigo 47; para o inquilino, significa não ter como provar o valor do aluguel ou a data de entrada. Escreva.

O proprietário pode pedir três meses adiantados?

Não. Se houver garantia, cobrar aluguel adiantado é contravenção penal, pelo artigo 43, III. Sem garantia, pode exigir apenas o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo, pelo artigo 42. Três meses adiantados só cabem como caução, depositada em poupança e devolvida ao fim.

Posso usar o mesmo contrato para alugar um quarto ou um imóvel mobiliado?

Pode, descrevendo o que está sendo alugado e listando os móveis no campo de descrição do imóvel, e anexando fotos deles à vistoria. Aluguel de quarto em imóvel onde o dono também mora segue a mesma lei.

Quem paga o IPTU quando não há imobiliária?

O que o contrato disser. Por lei o IPTU é do proprietário, mas o artigo 22, VIII, permite transferir ao inquilino por cláusula expressa, e é o mais comum. O carnê continua no nome do proprietário; o inquilino paga e guarda o comprovante.