Quem paga o IPTU: o inquilino ou o proprietário?

O que a lei diz sobre o IPTU

O artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato coloca entre as obrigações do locador pagar os impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, e acrescenta: salvo disposição expressa em contrário no contrato. A regra é do proprietário; a exceção precisa estar escrita. Como quase todo contrato de locação usa essa exceção, na prática o inquilino costuma pagar. Mas é o contrato que decide, não o costume.

O artigo 25 complementa: quando o contrato atribui ao inquilino os tributos e as despesas ordinárias, o proprietário pode cobrá-los junto com o aluguel do mês. É por isso que o boleto vem com aluguel, IPTU e condomínio somados, e é por isso que o recibo precisa discriminar cada um.

Condomínio: a divisão que a lei não deixa mudar

Com o condomínio a lei é mais rígida. O artigo 23, inciso XII, dá ao inquilino as despesas ordinárias, e o artigo 22, inciso X, deixa com o proprietário as extraordinárias. A diferença é conceitual: ordinária é o custo de manter o prédio funcionando; extraordinária é investimento ou reposição do patrimônio. Os parágrafos desses artigos trazem listas exemplificativas.

• Do inquilino, ordinárias: salários e encargos dos funcionários, limpeza e conservação das áreas comuns, água, luz e gás das áreas comuns, manutenção de elevadores, portões, interfones e bombas, pequenos reparos, rateio de saldo devedor do mês anterior, salvo se referente a período anterior à locação.
• Do proprietário, extraordinárias: obras de reforma ou acréscimo, pintura de fachada, esquadrias externas e poços de aeração, instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia e lazer, indenizações trabalhistas anteriores à locação, despesas de decoração e paisagismo das áreas comuns, e a constituição do fundo de reserva.

Na dúvida, o teste é simples: se a despesa mantém o prédio funcionando como está, é do inquilino; se ela melhora, amplia ou repõe o patrimônio, é do dono. Cláusula de contrato que transfira despesa extraordinária ao inquilino é nula, porque o artigo 45 invalida qualquer disposição que vise a afastar os objetivos da lei.

Um exemplo com números

Boleto do condomínio de R$ 900,00 num mês em que o prédio está trocando o elevador. Detalhando: R$ 550,00 de despesas de manutenção, funcionários e consumo; R$ 100,00 de fundo de reserva; R$ 250,00 de rateio da obra do elevador. O inquilino deve os R$ 550,00. Os R$ 350,00 restantes são do proprietário, mesmo que o contrato diga que o inquilino paga "o condomínio". Se o inquilino pagou o boleto inteiro, pode pedir a devolução dos R$ 350,00 ou abater do aluguel seguinte, de preferência com aviso por escrito.

Taxas, seguro e outras cobranças

• Taxa de lixo e taxas municipais: seguem a regra do IPTU. São do proprietário, salvo cláusula expressa transferindo ao inquilino.
• Seguro contra incêndio: o mesmo inciso VIII do artigo 22 trata do prêmio de seguro complementar contra fogo. Regra do proprietário, transferível por cláusula.
• Contas de consumo do imóvel, água, luz, gás, internet: são do inquilino, pelo artigo 23, VIII, porque decorrem do uso dele.
• IPTU atrasado de anos anteriores à locação: é do proprietário. A dívida acompanha o imóvel, e o inquilino não responde por ela.

O que fazer se cobraram de você o que não é seu

• Peça o boleto detalhado do condomínio à administradora. O inquilino tem direito a ele, pelo artigo 23, XII, parágrafo 2º.
• Separe o que é ordinário do que é extraordinário, com o artigo da lei ao lado de cada item.
• Comunique o proprietário ou a imobiliária por escrito, com o cálculo, pedindo devolução ou abatimento.
• Não simplesmente deixe de pagar o aluguel: falta de pagamento é motivo de despejo, ainda que você tenha razão no mérito. Pague o que é devido e conteste o que não é.
• Se não houver acordo, o Juizado Especial Cível resolve valores até 40 salários mínimos, sem custas na primeira instância.

O contrato pode transferir o IPTU inteiro, inclusive parcelas vencidas?

Pode transferir o IPTU do período da locação. Não pode transferir dívida anterior: o inquilino responde pelo tributo dos exercícios em que ocupa o imóvel. Parcelas de anos anteriores são do proprietário.

Se eu pago o IPTU, o carnê pode vir no meu nome?

Não. O contribuinte perante a prefeitura é o proprietário, e o carnê vem no nome dele. Se ficar em aberto, a prefeitura cobra o dono, que depois cobra o inquilino com base no contrato. Por isso é comum o proprietário exigir o comprovante de pagamento a cada parcela.

Fundo de reserva é do inquilino ou do proprietário?

Do proprietário. O artigo 22, X, parágrafo único, alínea g, lista a constituição do fundo de reserva entre as despesas extraordinárias. Cobrança de fundo de reserva do inquilino é indevida, mesmo que o contrato diga o contrário.

Em imóvel comercial a regra é a mesma?

Sim. Os artigos 22, 23 e 25 valem para toda locação urbana, residencial ou não. A diferença é que, na locação comercial, o contrato costuma transferir também as taxas e licenças da atividade ao inquilino, o que a lei permite.