Posso quebrar o contrato de aluguel antes do prazo? Qual é a multa?

O direito de sair está na lei

O artigo 4º da Lei do Inquilinato é direto: durante o prazo do contrato, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo, desde que pague a multa combinada. A lei protege o inquilino da retomada e, em troca, cobra dele um preço por sair antes. Esse preço não é livre: desde a Lei nº 12.112/2009, ele é calculado proporcionalmente ao período que falta cumprir.

A multa diminui conforme o contrato avança

É o ponto que quase ninguém sabe e que muda o valor. A multa não é um número fixo que você paga igual no primeiro ou no penúltimo mês. Ela é uma fração do total, e a fração é o tempo que falta dividido pelo prazo total.

Um exemplo. Contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000,00, multa de três aluguéis, ou seja, R$ 6.000,00. Se você sai no mês 24, faltam 6 meses de 30, um quinto do prazo. A multa proporcional é um quinto de R$ 6.000,00: R$ 1.200,00. Se você sai no mês 6, faltam 24 meses de 30, quatro quintos: R$ 4.800,00. E se sai no mês 29, faltando um mês, a multa é um trigésimo: R$ 200,00.

A fórmula: multa total, dividida pelo número de meses do contrato, multiplicada pelos meses que faltam. Se o proprietário ou a imobiliária cobrar os três aluguéis inteiros no mês 24, a cobrança está errada, e o artigo 4º é o argumento.

Quando a multa não é devida

O parágrafo único do artigo 4º dispensa a multa em uma única hipótese: o inquilino precisa mudar de cidade porque foi transferido pelo empregador, privado ou público. Três condições precisam se somar.

• A transferência deve partir do empregador, não ser um pedido seu ou uma mudança de emprego por escolha.
• O destino deve ser outra localidade, o que torna o imóvel inútil para você.
• Você precisa notificar o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Sem o aviso, a dispensa não se aplica.

Guarde o documento da empresa que comprova a transferência. Demissão, mudança de emprego por vontade própria, casamento ou compra da casa própria não estão na lista. São motivos legítimos para sair, mas com a multa proporcional.

Se o contrato já virou prazo indeterminado, não há multa

Muita gente paga multa sem dever. Um contrato de 30 meses que terminou e continuou sem renovação escrita se prorrogou por prazo indeterminado, pelo artigo 46, parágrafo 1º. Um contrato de 12 meses que terminou também: artigo 47. Em prazo indeterminado não existe multa por sair. O artigo 6º exige apenas aviso escrito com 30 dias de antecedência; se você sair sem avisar, o proprietário pode cobrar o equivalente a um mês de aluguel e encargos, e nada mais.

Antes de pagar qualquer multa, confira a data de término do seu contrato. Se ela já passou e ninguém assinou renovação, você está em prazo indeterminado.

Como sair sem deixar pendência: passo a passo

• Avise por escrito, com data, indicando o dia da entrega das chaves. E-mail ou mensagem com confirmação de leitura servem.
• Calcule a multa proporcional e apresente o cálculo. Quem chega com o número e o artigo da lei negocia de outra posição.
• Agende a vistoria de saída e compare com o laudo de entrada. Sem laudo, tire fotos datadas de tudo antes de entregar.
• Quite contas de consumo até a data da saída e leve os comprovantes.
• Assine o distrato: um documento em que as duas partes registram a data da entrega, o acerto de valores e a quitação mútua. Sem ele, o proprietário pode alegar meses depois dano ou aluguel em aberto.
• Se houver caução, ela deve voltar com a correção da poupança, pelo artigo 38, parágrafo 2º, descontados só os débitos comprovados. A multa pode ser abatida da caução se as partes concordarem.

E se o problema for do imóvel

Se você quer sair porque o imóvel tem infiltração não resolvida, o proprietário não faz os reparos que a lei atribui a ele, ou há vício que impede o uso, a situação muda. O artigo 9º permite desfazer a locação por infração legal ou contratual da outra parte, e o artigo 22 lista as obrigações do proprietário, entre elas entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos defeitos anteriores à locação. Nesse caso, a rescisão é por culpa dele, sem multa para você. Documente o problema e as cobranças por escrito antes de sair.

A multa é calculada sobre o aluguel atual ou o inicial?

Sobre o aluguel vigente na data da saída, já com os reajustes aplicados. É o valor que o contrato chama de "aluguel vigente" ou "aluguel mensal atualizado".

Devolvi as chaves e o proprietário se recusa a receber. E agora?

Registre a tentativa por escrito e, se a recusa persistir, o caminho é a consignação das chaves em juízo, prevista no artigo 67 da Lei do Inquilinato. A partir do depósito, o aluguel deixa de correr. Na prática, uma mensagem clara marcando data e local costuma resolver antes disso.

Posso indicar outro inquilino no meu lugar para não pagar a multa?

Pode propor, e muitos proprietários aceitam, porque evitam o imóvel vazio. Mas é negociação, não direito: a lei não obriga o proprietário a aceitar substituto. Se aceitar, faça um distrato do seu contrato e um contrato novo com o substituto, em vez de uma cessão informal.

O proprietário pode reter a caução inteira como multa?

Só se a multa devida for igual ou maior que a caução, e com o cálculo demonstrado. A caução responde por débitos comprovados: aluguel em aberto, danos além do uso normal, contas não pagas e a multa proporcional. O que sobrar volta para você, com a correção da poupança.