Contrato de aluguel precisa de fiador?

As quatro garantias que a lei permite

O artigo 37 da Lei do Inquilinato lista as modalidades de garantia que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A lista é fechada: não existe uma quinta forma. E o parágrafo único é claro: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato. Exigir fiador e caução ao mesmo tempo é ilegal, e o artigo 43, II, classifica isso como contravenção penal.

Caução: a mais simples

O artigo 38 regula a caução, que pode ser em bens móveis, imóveis ou dinheiro. Em dinheiro, ela não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino, com os rendimentos, ao fim da locação, descontado o que for devido. É a garantia mais comum entre particulares porque não envolve terceiros. O ponto fraco para o proprietário é o limite: três aluguéis cobrem pouco se o inquilino parar de pagar e demorar a sair.

Fiança: o que o fiador está assumindo

O fiador é uma pessoa que se compromete a pagar se o inquilino não pagar. Parece um favor pequeno e é um dos compromissos mais pesados do direito civil brasileiro, por três razões.

• Pelo artigo 39, salvo disposição contratual em contrário, a garantia vale até a devolução efetiva do imóvel, mesmo que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. O fiador de um contrato de 30 meses pode responder por dez anos de locação.
• A Lei nº 8.009/1990, que protege o imóvel de família contra penhora, abre uma exceção no artigo 3º, VII, justamente para a fiança em locação. O único imóvel do fiador pode ser penhorado para pagar a dívida do inquilino. O STJ consolidou isso na Súmula 549 e o STF confirmou, em 2022, que vale também na locação comercial.
• O fiador em geral renuncia ao benefício de ordem, o que significa que o locador pode cobrar dele diretamente, sem antes tentar cobrar do inquilino.

A lei dá ao fiador uma saída: pelo artigo 40, X, quando a locação passa a prazo indeterminado, ele pode notificar o locador de que não quer mais garantir, e fica obrigado só por mais 120 dias. O locador então pode exigir do inquilino uma nova garantia em 30 dias, sob pena de rescisão. Fora dessa hipótese, sair da fiança depende de acordo.

Seguro-fiança: paga-se para não depender de ninguém

O seguro de fiança locatícia é contratado pelo inquilino, junto a uma seguradora, em favor do proprietário. Se o inquilino não pagar, a seguradora paga e depois cobra dele. O custo é anual, varia com o perfil do inquilino e com a seguradora, e o dinheiro não volta, diferente da caução. Em troca, o inquilino não precisa pedir favor a ninguém, e o proprietário tem a cobertura mais ampla das quatro, incluindo em muitas apólices danos ao imóvel e multa rescisória.

Sem garantia nenhuma

A lei permite. O artigo 42 diz que, não havendo garantia, o locador pode exigir o pagamento do aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, adiantado. É a contrapartida da ausência de garantia. E o artigo 43, III, torna contravenção cobrar adiantado quando existe garantia. Alugar sem garantia é uma decisão de risco do proprietário, comum em contratos entre conhecidos e em imóveis de menor valor.

Como escolher

• Inquilino com reserva e sem fiador disponível: caução de três aluguéis. Dinheiro volta ao final.
• Inquilino sem reserva mas com renda comprovada: seguro-fiança. Custa, mas não depende de terceiros.
• Inquilino com parente disposto e ciente dos riscos: fiança. Mais barata para o inquilino, mais pesada para o fiador.
• Proprietário que prioriza cobertura ampla: seguro-fiança. Que prioriza simplicidade: caução. Que conhece o inquilino: sem garantia, com aluguel adiantado.

Fiador precisa ter imóvel próprio?

A lei não exige. É uma prática do mercado, porque o imóvel do fiador é o que garante a cobrança na prática, dada a exceção da Lei nº 8.009/1990. Um fiador com renda alta e sem imóvel pode ser aceito; depende do proprietário.

Fiador pode ser cobrado antes do inquilino?

Se renunciou ao benefício de ordem, o que quase todos os contratos preveem, sim. O locador escolhe de quem cobra. Sem a renúncia, o fiador pode exigir que os bens do inquilino sejam executados primeiro, pelo artigo 827 do Código Civil.

O proprietário pode recusar seguro-fiança e exigir fiador?

Pode. A escolha da modalidade é do locador, dentro das quatro da lei. Ele não pode exigir duas ao mesmo tempo, mas pode escolher qual aceita. O inquilino, por sua vez, pode procurar outro imóvel.

Se eu for fiador e o inquilino sair, minha responsabilidade acaba?

Acaba com a devolução efetiva do imóvel e a quitação dos débitos, pelo artigo 39. Peça cópia do distrato e do termo de vistoria de saída para ter certeza de que não há pendência. Enquanto houver dívida apurada na saída, o fiador responde por ela.