Fui demitido: tenho que pagar a multa do aluguel?

O que a lei diz, exatamente

O artigo 4º da Lei do Inquilinato permite ao inquilino devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa pactuada, proporcional ao período restante. O parágrafo único traz a única dispensa: quando o inquilino precisa mudar para outra localidade por transferência determinada pelo empregador, privado ou público, avisando o locador por escrito com 30 dias de antecedência. A exceção é para quem é obrigado a sair da cidade, não para quem perdeu a renda.

A demissão, portanto, não entra na exceção legal. Parece injusto, e muita gente tenta enquadrar, mas os tribunais leem a dispensa de forma restrita: transferência é uma ordem do empregador que torna o imóvel inútil; demissão é a perda do emprego, e o imóvel continua servindo para morar. Dito isso, há três caminhos antes de aceitar pagar três aluguéis.

Primeiro: confira se ainda existe prazo

É o ponto que mais gente ignora. Se o seu contrato de 30 meses já terminou e você continuou no imóvel sem assinar renovação, ele se prorrogou por prazo indeterminado, pelo artigo 46, parágrafo 1º. Se era um contrato de 12 meses que acabou e seguiu, idem, pelo artigo 47. Em prazo indeterminado não existe multa por sair. O artigo 6º exige apenas aviso por escrito com 30 dias de antecedência. Só se você sair sem avisar o locador pode cobrar um mês de aluguel e encargos, e nada além disso.

Segundo: calcule a multa proporcional, não a cheia

Se o contrato ainda está no prazo, a multa é uma fração do total, e a fração é o tempo que falta dividido pelo prazo inteiro. Um exemplo: contrato de 30 meses, aluguel de R$ 1.800,00, multa de três aluguéis, ou seja, R$ 5.400,00. Você foi demitido no mês 20 e vai sair no mês 21; faltam 9 meses de 30, ou 30% do prazo. A multa proporcional é 30% de R$ 5.400,00: R$ 1.620,00. Não R$ 5.400,00.

Se a cobrança vier cheia, apresente o cálculo com o artigo 4º ao lado. E se mesmo a multa proporcional for desproporcional à sua situação, o artigo 413 do Código Civil permite ao juiz reduzir a penalidade quando a obrigação foi cumprida em parte ou o valor é excessivo. É um argumento para a negociação, mais do que um caminho judicial, porque poucos vão a juízo por esses valores.

Terceiro: negocie, e negocie com o número na mão

O proprietário quer o imóvel ocupado e pagando, não a multa. Isso dá margem. Algumas propostas que costumam ser aceitas:

• Indicar um novo inquilino que assuma o imóvel na sequência, o que evita meses de vacância para o dono. A lei não o obriga a aceitar, mas muitos aceitam.
• Trocar a multa por um aviso prévio maior, de 60 ou 90 dias, em que você continua pagando o aluguel e ele tem tempo de anunciar.
• Abater a multa da caução, se houver, com o cálculo proporcional e a devolução do que sobrar.
• Parcelar a multa proporcional, por escrito, com datas.
• Se o imóvel tem problemas que o locador não resolveu, lembrar que a rescisão por culpa dele, pelo artigo 9º, II, não gera multa para você.

Passo a passo para sair sem deixar rastro

• Avise por escrito com a data da saída, mesmo antes de fechar a negociação. A notificação começa a contar os 30 dias.
• Calcule a multa proporcional e envie a conta. Proponha a alternativa que funcionar para você.
• Formalize o que for acordado num distrato: data da entrega, valor pago ou abatido, quitação mútua. Sem ele, o assunto pode voltar meses depois.
• Faça a vistoria de saída comparando com a de entrada; sem laudo, fotografe tudo datado.
• Quite consumo e condomínio até a data da saída e guarde os comprovantes.
• Se houver caução, exija a devolução corrigida pela poupança, pelo artigo 38, parágrafo 2º, descontado só o que for comprovado.

Fiador e seguro-fiança respondem pela multa

Pelo artigo 39, salvo disposição em contrário, a garantia se estende até a devolução efetiva do imóvel. Isso significa que o fiador responde pela multa proporcional e pelos aluguéis em aberto até a entrega das chaves. Se um parente é seu fiador, avise-o do que está acontecendo e inclua-o na negociação; um acordo que você não cumpra pode ser cobrado dele.

Receber seguro-desemprego muda alguma coisa?

Não. O seguro-desemprego é um benefício previdenciário e não interfere no contrato de locação. A multa proporcional continua devida, e a negociação continua sendo o caminho.

Posso simplesmente sair e não pagar?

Pode sair, mas a dívida fica. Pelo artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil, o crédito de aluguel e encargos documentado é título executivo, e o contrato assinado com testemunhas também. O locador pode executar você e o fiador sem discutir antes se a dívida existe. Negociar sai mais barato.

A multa é sobre o aluguel inicial ou o atual?

Sobre o aluguel vigente na saída, já reajustado. É o valor que você paga hoje, não o que assinou no início.

Se eu conseguir emprego em outra cidade depois de demitido, a dispensa se aplica?

Só se a mudança for imposta por um empregador, isto é, se você já for empregado da empresa e ela o transferir. Aceitar um emprego novo em outra cidade é escolha sua, e a exceção do artigo 4º não se aplica. Continua valendo a multa proporcional.