Recibo de aluguel serve para o imposto de renda?

O lado do inquilino

Aluguel de moradia não é dedutível: informá-lo não reduz o imposto do inquilino. Mesmo assim, a Receita pede que os aluguéis pagos a pessoa física constem na ficha de pagamentos efetuados, sob o código de aluguéis de imóveis, com o CPF do locador e o valor anual. O objetivo é cruzar com a declaração do proprietário. Se o inquilino informa R$ 24.000,00 pagos e o proprietário declara R$ 12.000,00 recebidos, um dos dois cai na malha.

Só o aluguel entra nessa ficha. Condomínio e IPTU pagos pelo inquilino não são pagamentos ao proprietário; são despesas do imóvel, e não se informam ali. É por isso que o recibo precisa separar os valores: sem a discriminação, o inquilino não sabe quanto declarar.

O lado do proprietário

Aluguel recebido é rendimento tributável. Quando pago por pessoa física, o proprietário precisa apurar e recolher o imposto mensalmente, pelo carnê-leão, previsto no artigo 8º da Lei nº 7.713/1988, sempre que o total de rendimentos do mês recebidos de pessoas físicas superar o limite de isenção da tabela progressiva. O recolhimento é feito por DARF até o último dia útil do mês seguinte, e o total do ano aparece na declaração anual.

Quando o inquilino é pessoa jurídica, a empresa retém o imposto na fonte e informa ao proprietário; não há carnê-leão. Quando há imobiliária administrando, ela entrega à Receita a Dimob, com os valores pagos por cada inquilino a cada proprietário, o que torna o cruzamento automático.

O que o proprietário pode abater

O artigo 42 do Regulamento do Imposto de Renda, Decreto nº 9.580/2018, lista o que não entra no rendimento bruto do aluguel quando o ônus é do proprietário e ele efetivamente pagou: os impostos, taxas e emolumentos sobre o imóvel, o aluguel pago em caso de sublocação, as despesas de cobrança ou recebimento, e as despesas de condomínio. Na prática:

• IPTU pago pelo proprietário: abate. IPTU pago pelo inquilino: não é rendimento do proprietário e não se abate, porque não entrou.
• Condomínio pago pelo proprietário, por exemplo num mês vago ou por acordo: abate. Pago pelo inquilino: não entra em nada.
• Comissão da imobiliária: abate, como despesa de cobrança.
• Reformas, pintura e melhorias: não abatem do aluguel. Podem compor o custo do imóvel para efeito de ganho de capital numa venda futura.

Um exemplo

Aluguel de R$ 2.000,00, condomínio de R$ 450,00 e IPTU de R$ 120,00 por mês, tudo pago pelo inquilino em boleto único de R$ 2.570,00. O inquilino informa R$ 24.000,00 no ano na ficha de pagamentos efetuados, com o CPF do proprietário. O proprietário recolhe carnê-leão sobre R$ 2.000,00 mensais, se ultrapassar a isenção somado a outros rendimentos de pessoa física, e declara R$ 24.000,00 de aluguel. Se o proprietário pagasse ele mesmo o IPTU, o rendimento tributável cairia para R$ 1.880,00 por mês. O recibo discriminado é o que prova, para os dois, qual parte do boleto era aluguel e qual era encargo.

O que o recibo precisa ter para servir à Receita

• Nome e CPF do proprietário, que é o que o inquilino vai informar.
• Nome e CPF do inquilino, que é o que o proprietário vai cruzar.
• Endereço do imóvel, que identifica a fonte do rendimento.
• Mês de referência, que define em que mês o carnê-leão vence.
• Aluguel separado de cada encargo, para que cada um declare só o que lhe cabe.
• Data do pagamento e assinatura do locador.

É exatamente o que o artigo 22, VI, da Lei do Inquilinato exige do locador: recibo discriminado, vedada a quitação genérica. A regra existe para proteger o inquilino, mas serve igualmente ao fisco e ao próprio proprietário.

Por quanto tempo guardar

A Receita pode revisar declarações por cinco anos contados do exercício seguinte. Guarde os recibos, os DARFs do carnê-leão e o contrato por pelo menos esse período. Uma pasta na nuvem com o PDF de cada mês é suficiente e resolve qualquer intimação.

Não recebi recibo. Posso declarar mesmo assim?

Pode e deve, usando os comprovantes de transferência e o contrato. Mas peça o recibo por escrito: é obrigação do locador, e sem ele você não tem a discriminação entre aluguel e encargos, o que pode fazer você informar um valor maior do que o devido.

Aluguel pago à empresa do proprietário segue a mesma regra?

Não. Se o imóvel está no nome de uma empresa, o inquilino informa o pagamento com o CNPJ dela, e a empresa tributa o aluguel como receita, sem carnê-leão. A regra do carnê-leão é para proprietário pessoa física recebendo de pessoa física.

Sublocação: como declaro?

Quem subloca declara o que recebe do sublocatário como aluguel e pode abater o que paga ao proprietário, pelo artigo 42, II, do Regulamento. O sublocatário informa o pagamento com o CPF de quem sublocou, não do proprietário.

Qual é o limite de isenção do carnê-leão?

É a primeira faixa da tabela progressiva mensal do imposto de renda, que muda com frequência. Consulte a tabela vigente no site da Receita Federal no mês do recebimento. O limite se aplica ao total de rendimentos recebidos de pessoas físicas no mês, não só ao aluguel.