Posso emprestar meu imóvel sem cobrar aluguel?

Comodato é diferente de aluguel

O artigo 579 do Código Civil define o comodato como o empréstimo gratuito de coisa não fungível, que se perfaz com a entrega. A gratuidade é a essência: se houver qualquer pagamento pelo uso, ainda que disfarçado de "ajuda de custo", a relação vira locação e passa a seguir a Lei do Inquilinato, com as proteções ao inquilino que ela traz, como o direito de permanecer no imóvel em contratos curtos e a necessidade de ação de despejo para retomar.

O maior risco é não ter prazo

O artigo 581 é a regra que mais surpreende quem empresta. Comodato sem prazo determinado presume-se pelo tempo necessário ao uso concedido, e o dono não pode pedir o bem de volta antes disso, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz. Traduzindo: se você emprestou o apartamento ao seu irmão "por enquanto", pode não conseguir retomar quando quiser, e precisar de um processo para provar que a sua necessidade é urgente.

Escrever uma data de devolução resolve esse problema por completo. Vencido o prazo, o comodatário está obrigado a devolver; se não devolver, está em mora, e a retomada fica bem mais simples. É o item mais importante do contrato e o mais esquecido, justamente porque entre parentes parece desnecessário.

Quem paga o quê

• Pelo artigo 584, o comodatário não pode cobrar do dono as despesas feitas com o uso e gozo do bem. Contas de consumo, condomínio, IPTU do período e conservação corrente ficam com quem está usando.
• Pelo artigo 582, quem recebe deve conservar o bem como se fosse seu e usá-lo só para o fim combinado. Danos por uso indevido são dele.
• Pelo artigo 583, se em situação de risco o comodatário salvar os bens dele e deixar perecer o emprestado, responde pelo dano, mesmo por caso fortuito.
• Pelo artigo 582, não devolver no prazo gera obrigação de pagar aluguel arbitrado pelo dono pelo tempo de atraso, além de responder pelos riscos.
• Benfeitorias feitas pelo comodatário não geram indenização, salvo acordo; as necessárias para conservar o bem podem ser discutidas.

Como retomar o imóvel emprestado

• Com prazo vencido: notifique por escrito, com data para a desocupação. A partir daí o comodatário está em mora e deve o aluguel arbitrado.
• Sem prazo: notifique por escrito concedendo prazo razoável, em geral 30 dias, para a devolução. A notificação constitui o comodatário em mora e transforma a posse dele em injusta.
• Se não desocupar: a ação é de reintegração de posse. Com contrato escrito e notificação, é rápida; sem contrato, é preciso primeiro provar que houve comodato, e o ocupante pode alegar que a posse é dele.
• Não corte água e luz nem troque a fechadura: é crime de exercício arbitrário das próprias razões e vira problema seu.

Comodato entre familiares

É o caso mais comum: o imóvel cedido ao filho que casou, à mãe idosa, ao irmão que perdeu o emprego. E é o caso em que o contrato mais faz falta, porque a relação muda, o casamento acaba, a família briga. O contrato não é sinal de desconfiança; é a garantia de que, quando a situação mudar, o que foi combinado está escrito e não depende da memória de cada um. Coloque prazo, ainda que renovável, e diga quem paga IPTU e condomínio.

Comodato e imposto

Como não há pagamento, não há rendimento de aluguel a declarar. O proprietário continua declarando o imóvel nos bens dele. Se o comodatário paga o IPTU e o condomínio, isso não é rendimento do dono, e não precisa ser declarado como tal. O contrato de comodato é o que documenta, se a Receita perguntar, por que um imóvel ocupado por terceiro não gera aluguel.

Quem mora de favor pode ficar com o imóvel por usucapião?

Não enquanto a posse for de comodato, porque quem ocupa reconhece que o bem é de outro, e a posse não é com ânimo de dono. O risco aparece quando não há contrato e o ocupante passa a se comportar como dono por muitos anos, sem oposição. O contrato escrito afasta essa discussão.

Posso emprestar o imóvel e depois vendê-lo?

Pode. O comodato não impede a venda, mas o comprador recebe o imóvel ocupado e terá de esperar o prazo ou notificar o comodatário. Com prazo escrito, a data de devolução fica clara para o comprador; sem prazo, ele herda a discussão do artigo 581.

O comodato precisa de testemunhas ou de registro?

Não para valer. Testemunhas ajudam a provar a assinatura e a data. O registro em cartório de títulos e documentos é possível e dá publicidade, o que pode ser útil se o imóvel for vendido, mas é raro.

Comodato serve para veículo e equipamento também?

Serve. O comodato é de qualquer bem não fungível, ou seja, que precisa ser devolvido o mesmo: carro, moto, máquina, notebook, ferramenta. Em veículos, o contrato é o que prova quem estava com o carro quando a multa foi aplicada.