Qual a diferença entre aluguel comercial e residencial?

A mesma lei, capítulos diferentes

A Lei nº 8.245/1991 regula toda locação de imóvel urbano. As regras gerais, dos artigos 1º a 45, valem para as duas: obrigações do locador e do locatário, divisão de encargos, garantias, multa proporcional por saída antecipada, direito de preferência na venda. As diferenças estão nos capítulos específicos: os artigos 46 a 50 tratam da locação residencial; os artigos 51 a 57, da não residencial, que é o nome legal do aluguel comercial.

A ação renovatória protege o ponto comercial

O artigo 51 dá ao locatário não residencial o direito à renovação compulsória do contrato, por igual prazo, mesmo contra a vontade do proprietário. A lógica é que o comerciante investiu anos formando clientela naquele endereço, e perder o ponto por vontade do dono destruiria esse valor, ou permitiria ao dono se apropriar dele alugando mais caro para outro.

Mas o direito não é automático. Ele exige três condições cumulativas, e é fácil perder por descuido.

• O contrato a renovar precisa ser escrito e com prazo determinado.
• O prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos dos contratos encadeados sem interrupção, deve ser de cinco anos.
• O locatário deve explorar o mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos ininterruptos.

O proprietário tem defesas, no artigo 52: precisar do imóvel para uso próprio ou de familiar em atividade diferente, fazer obras exigidas pelo poder público ou que valorizem o imóvel, ou ter proposta melhor de terceiro, caso em que o locatário pode cobrir. Na renovação, o aluguel é fixado pelo valor de mercado, e o artigo 45 e a jurisprudência vedam a exigência de luvas como condição de renovar.

Fim do contrato: 30 meses de um lado, nada do outro

Na locação residencial, os artigos 46 e 47 criam a regra dos 30 meses: contrato igual ou maior que isso termina no prazo e o dono retoma sem justificar; contrato menor se prorroga por prazo indeterminado e o dono só retoma nas hipóteses da lei ou após cinco anos. Na comercial, não existe essa regra. Pelo artigo 56, terminado o prazo, o contrato acaba; se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição, prorroga-se por prazo indeterminado, e pelo artigo 57 o dono retoma com aviso de 30 dias, a qualquer tempo. A proteção do inquilino comercial não é ficar; é renovar, quando tem direito.

Outras diferenças que aparecem no contrato

• Destinação específica: o contrato comercial diz qual atividade será exercida, e mudar sem autorização é infração. Na residencial, a destinação é simplesmente morar.
• Alvarás e licenças da atividade são responsabilidade do locatário, e o contrato costuma dizer isso expressamente.
• Adaptações no imóvel são a regra, não a exceção, e a cláusula de benfeitorias decide quem paga para fazer e quem paga para desfazer.
• Garantias tendem a ser mais robustas: fiador com imóvel, seguro-fiança ou caução maior, embora a lei permita uma só garantia em qualquer caso, pelo artigo 37.
• O Código de Defesa do Consumidor não se aplica à locação comercial: as partes são tratadas como iguais, e as cláusulas negociadas valem como escritas.
• A multa por rescisão antecipada costuma ser bilateral no contrato comercial, atingindo também o proprietário que retoma antes do prazo.

Um contrato verbal custa caro aqui

Na locação residencial, um acordo informal gera transtorno, mas o inquilino mantém proteções. Na comercial, ele elimina o direito de renovação, porque o artigo 51 exige contrato escrito e com prazo determinado. É a diferença entre poder defender o ponto em juízo e depender da boa vontade do proprietário a cada ano.

Um exemplo

Uma padaria aluga o ponto por contrato escrito de cinco anos e, no quarto ano, o proprietário avisa que não vai renovar porque recebeu proposta maior. Se a padaria propuser a ação renovatória entre 12 e 6 meses antes do fim, ela tem direito à renovação por mais cinco anos, pelo aluguel de mercado, e pode cobrir a proposta do terceiro. Se o contrato fosse de dois anos renovado verbalmente, ou se a ação fosse proposta faltando cinco meses, não haveria direito nenhum: o ponto, e a clientela, ficariam com o dono.

Consultório, escritório e igreja são locação comercial?

São locações não residenciais, que é o que a lei regula nos artigos 51 a 57. O nome "comercial" é do uso corrente; a lei fala em não residencial e inclui qualquer atividade que não seja moradia, com ou sem fins lucrativos.

O inquilino comercial pode sair antes do prazo?

Pode, pagando a multa proporcional prevista no contrato, como na residencial, pelo artigo 4º. A diferença é que na comercial a multa costuma ser bilateral e não existe a dispensa por transferência de emprego, que é pensada para o inquilino residencial.

Aluguel comercial pode ser reajustado a cada seis meses?

Não. A Lei nº 10.192/2001 proíbe reajuste em período inferior a um ano em qualquer locação. O que o contrato comercial pode fazer, com mais liberdade, é escolher o índice e prever revisão do valor a cada três anos pela ação revisional, prevista no artigo 19.

Se o imóvel comercial for vendido, o contrato continua?

Só se tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel, pelo artigo 8º. Sem isso, o comprador pode pedir o imóvel em 90 dias. Para quem depende do ponto, averbar o contrato é uma proteção barata e pouco usada.